Franco Peruza: Kongresni turizam je ključ uspješnosti turističke sezone Le Méridien Lava

Hotelski kompleks Lav u Podstrani kod Splita, u sklopu kojeg je marina i luksuzni hotel Le Méridien Lav s jednim od najvećih hotelskih kongresnih centara u Dalmaciji, svečano je otvoren 2006. godine. Resort je trenutno u vlasništvu Hypo-Alpe-Adria Bank International AG koja od prošle godine traži kupca za ovo impresivno zdanje na obali. Poslovanjem u ime vlasnika upravlja Franco Peruza, dugogodišnji djelatnik u turizmu, specijalist za hotelske investicije i upravljanje nekretninama u hotelskom biznisu. Sreli smo ga na ovogodišnjem Rexpu, na kojem je moderirao zanimljive panele na Hotel Dayu, te zamolili za razgovor i komentar oko najnovijih događanja u tvrtki Grand Hotel Lav.

Hypo Alpe-Adria-Bank preuzela je vlasništvo nad hotelom Le Meridien Lav Split prije dvije godine, a još prošle godine oglasila je natječaj za prodaju resorta i marine. U medijima se spekuliraju razna imena potencijalnih kupaca. U kojoj je fazi prodaja hotela, kada se može očekivati završetak procesa?
Mogu potvrditi da je u tijeku međunarodni natječaj za hotel i marinu Lav, pod strogim nadzorom austrijske vlade, kao vlasnika Hypo grupe, i Europske Komisije. Intenzivno se radi na realizaciji kupoprodaje i zanimanje od strane investitora iz svih krajeva svijeta je zaista impresivno. Molim za razumijevanje jer više detalja u ovoj fazi ne možemo otkriti.

Kako je hotel Le Méridien Lav Split poslovao ove godine?
Treba se vratiti dvije godine unazad, kada su hotel i njegova tvrtka vlasnik Grand Hotel Lav d.o.o., bili višestruko prezaduženi. Nagomilali su se dugovi prema bankama i državi na strani tvrtke, te prema dobavljačima na operativnoj strani i nastala je bezizlazna situacija. Tada je Hypo Alpe Adria grupa, kao glavni kreditor, bila prisiljena preuzeti vlasništvo te smo krenuli u zahtjevnu financijsku sanaciju tvrtke i hotela.

Taj proces se danas može smatrati uspješno okončanim, kako kod kreditnih i poreznih dugova, tako i operativno - umjesto da se hotelu zaračunavaju zatezne kamate kod dobavljača, sada dobivamo popuste i odlične uvjete jer smo kao vodeći hotelski kompleks i jedan od najvećih poslodavaca u splitskoj i široj regiji, opet postali trajno likvidni i time traženi poslovni partner. U okviru toga su se osjetljivo smanjili operativni troškovi, a na prihodovnoj strani imamo vrlo dobar, konsolidirani biznis bez dramatičnih oscilacija. Operativni rezultat za 2013. je bio iznimno dobar, za 2014. još zbrajamo, ali će biti u okviru visokih očekivanja.

Od otvorenja 2006. upravljanje hotelom je na 15 godina preuzeo međunarodni lanac Le Méridien. Funkcionira li ova suradnja uredno, s obzirom na događanja oko hotela?
Suradnja Grand Hotela Lav d.o.o. s brendom Le Méridien je prošla razne uspone i padove. Kad se krenulo u projekt redevelopmenta kompleksa Lav, Le Méridien je bio samostalni lanac luksuznih hotela. Nedugo nakon potpisivanja ugovora o upravljanju budućeg Le Méridien Lav Split (LML), moćni Starwood Hotels & Resorts su akvizirali brend Le Méridien. Trebalo im je nekoliko godina da preusmjere poslovanje novog brenda na vlastite standarde i procedure, i to upravo za vrijeme otvaranja LML-a. Dvije početne godine, 2007. i 2008. su ipak bile uspješne, ali Le Méridienov menadžment za naš hotel nije imao odgovor na globalnu financijsku krizu; poslovalo se znatno ispod budžetiranog pa su godine 2009.-2011. bile financijski poražavajuće. S nedostatnim operativnim priljevima i pod pritiskom sve većih kreditinih i ostalih dugovanja, došlo je do zastoja i u plaćanju naknada za upravljanje (management fees) prema Starwood korporaciji.

U trenutku preuzimanja vlasništva i menadžmenta od strane Hypo grupe u jesen 2012. vladala je dosta napeta situacija između vlasnika (Grand Hotel Lav d.o.o.) i operatera (Starwood Hotels & Resorts). U sklopu našeg programa sanacije tvrtke slijedili su i višemjesečni pregovori te smo uspjeli tijekom 2013. dogovoriti kompromisno rješenje. Od tada je i suradnja sa Starwoodom harmonizirana i možemo se opet fokusirati na operativni day-to-day business. Poslovni rezultati u zadnje tri godine su na zadovoljavajućoj razini i može se reći da su Grand Hotel Lav i time LML ušli u konstantno mirne vode. Činjenica da javno prodajemo hotel nije nikakav prolem, radi se o profesionalno vođenom i strukturiranom procesu, a svjetski operateri s time imaju iskustva.

Unatoč rastu, Split može i mora više!

Split i okolica zadnjih godina postali su najbrže rastuće turističke destinacije u nas. Jeste li i u hotelu osjetili ovaj trend rasta i sve većeg interesa gostiju?
Split se razvija u prepoznatljivu destinaciju i hvata korak s Dubrovnikom, Rovinjom i Porečom. Prije 6-7 godina Split kao destinacija gotovo da je bio nepoznat na svjetskoj turističkoj mapi, ali aktivna promocija na vanjskom tržistu, kao i uvođenje novih avio letova je uvelike pridonijelo rastu Splita, kao respektabilne destinacije na koju se u svakom slučaju može računati u budućnosti. Uz pozitivne trendove, poput novih letova i rasta broja smještajnih jedinica, mislim da to i dalje nije dovoljno jer Split, kao najveći grad na Jadranu, može i mora više. Za to su, naravno, potrebni i novi hotelski kapaciteti, ali i avio linije između sredine listopada i Uskrsa, kada smo vrlo loše povezani s ostatkom Europe; Zagreb, Rim, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart i to je to. Konkretno u hotelu, najveći porast gostiju dolazi sa skandinavskog, britanskog i njemačkog tržišta, prvenstveno kao rezultat aktivnosti našeg tima upravo na tim tržistima, dok je najveći pad vidljiv na ruskom tržistu zbog već poznatog razloga, a to je prvenstveno promjena viznog režima za državljane Rusije te donekle tenzije na relaciji Rusija-EU.

Resort se nalazi u Podstrani, desetak kilometara udaljenoj od Splita. Koliko ova lokacija ima prednosti, odnosno nedostataka za poslovanje?
Prije nego što sam preuzeo ovu funkciju, isto sam mislio da je LML donekle dislociran, pogotovo gledajući od splitske zračne luke. U međuvremenu sam se uvjerio da to nije tako. Iz našeg hotela gledamo na antičku jezgru staroga Splita, a u sezoni je, zbog pojačanog cestovnog prometa, vremenska udaljenost od/do zračne luke jednaka ili kraća u usporedbi s hotelima u centru Splita. To nam omogućuje jedan zdravi poslovni miks, tj. mi smo ujedno vodeći ljetni resort i dominantni MICE hotel u Splitu i široj okolici, tako da nam sezona traje stabilnih 7-8 mjeseci i osigurava nam dostatan priljev gotovine za cjelogodišnje poslovanje.

Ovdje zapravo imamo oazu mira nadomak centru grada, a to nam ide u prilog i kod grupa koje se žele malo odvojiti, npr. Dinamo Zagreb je naš dugogodišnji partner, ugošćavamo NATO konferencije, itd. Jedini nedostatak koji sam opazio jest činjenica da na TripAdvisoru nismo među splitskim hotelima, nego spadamo pod Podstranu. Zato, s druge strane, imamo izvrsnu suradnju s Općinom Podstrana, ali i odnosi s gradskom upravom Splita su vrlo dobri. Percipira nas se kao splitski hotel, a razlika su svega 2 km od administrativne granice grada.

Hotel raspolaže jednim od najvećih kongresnih centara u Dalmaciji. Kako ste zadovoljni poslovanjem kongresnog segmenta/MICE? Kakve su najave za 2015.?
Le Méridien Lav Split raspolaže s 3.000 m2 kongresnog prostora, od kojih je najveća dvorana za sastanke predviđena za 900 osoba. Sve dvorane se nalaze na istom katu, što uvelike olakšava cijelu organizaciju kongresa. Nadalje, nude se ekskluzivne lokacije za gala večere, kao i mogućnost pristupa hotelu putem mora (marina). Kongresni turizam je ključ uspješnosti turističke sezone. Možete imati rekordne brojke u 7. i 8. mjesecu, ali ako MICE segment nije opravdao očekivanja u mjesecima koji nisu toliko atraktivni za ljetovanje, jednostavno nemate šanse za uspjeh. Upravo iz ovog razloga LML koristi sve moguće resurse da bude prisutan na vodećim svjetskim sajmovima te na radionicama koje organizira grupacija Starwood Hotels and Resorts, a sve u svrhu što boljih rezulata u MICE segmentu. 

Generalno smo jako zadovoljni MICE segmentom i vidljivi su porasti s naših ključnih tržišta, kao što su Skandinavija, Velika Britanija i Njemačka. Ta tržišta će i dalje ostati u našem primarnom fokusu, jer se radi o tržištima koja su jako dobro povezana direktnim letovima sa Splitom, te tako možemo konkurirati i puno većim svjetskim destinacijama. Najveća „rupa“ se stvara u zimskim mjesecima, kada smo jednostavo ovisni o tržistima s kojih se može doći automobilom do Splita. Najave za sezonu 2015. su, za sada, obećavajuće, ali vjerujem da će se to još znatno popraviti ako je suditi po „last minute“ trendu koji se pojavio u 2014.

Anti-investicijski način razmišljanja u Hrvatskoj

Vi ste specijalist za hotelska ulaganja i nekretninski biznis u turizmu. Koliko je Hrvatska atraktivna stranim investitorima u turizmu u odnosu na ostatak uže i šire regije?
Hrvatska ima Jadran, to je jedinstvena komparativna prednost pred ostalim državama u regiji. Naravno, razvojni projekti za resort hotele na obali ili otocima su i dalje visoko rizični zbog sezonalnosti i investitor mora naći ključ za dugoročno profitabilno poslovanje, npr. kao što smo ga mi našli u LML-u s jakim MICE segmentom i destinacijom u usponu. Od velikih gradova, u nekom globalnom razmjeru, imamo samo Zagreb i donekle Split, sve ostalo u najboljem slučaju spada pod „secondary cities“ i neće privući strani kapital za ulaganje u gradske hotele. U Zagrebu znamo skromnu prihodovnu situaciju u kojoj posluju visokokategornici, vidim jedino još prostora u budget i hostel segmentu. U Splitu definitivno još nedostaje nekoliko gradskih hotela raznih kategorija.

U posljednje dvije godine bili smo svjedoci zanimljivom okrupnjavanju unutar hrvatske hotelske scene, procesu koji će se nastaviti. Zanimljivo je i da se uglavnom radi o domaćim igračima, iako su neki od njih tek tijekom nekoliko godina poslovanja u Hrvatskoj postali „domaći“. Ove tvrtke su pokazale dovoljno dugi dah da prevladaju birokratske prepreke na svim razinama hrvatske administracije i nevjerojatan anti-investicijski način razmišljanja koji se proteže kroz sve slojeve društva, vjerojatno kao nesretno naslijeđe jugo-socijalističke samouprave. Iako su svi očarani ljepotom Hrvatske i pogotovo Jadrana, rijetko koji razumni strani investitor, a mislim na one koji računaju na povrat uloženog unutar prihvatljivog roka, će imati volju boriti se protiv ovakvih vjetrenjača koje će, nažalost, ostati naša realnost još barem pola generacije. Za njih, ako pričamo o razvojnim projektima, jedino partnerstvo sa solidnim hrvatskim kompanijama s dokazanim rezultatima poslovanja se čini kao obećavajuća opcija, kao što je model Karisma, čiji je hrvatski partner Agrokor. Druga je opcija ulaganje u konsolidirane operacije, kao npr. LML, jer tu se preuzimaju uhodani poslovni sustavi, a prihodi i profiti su stabilni bez većeg rizika od neugodnih iznenađenja. Marže tih investicija su relativno niske, ali su pod kontrolom, a strani investitor želi sigurnost. U našem prodajnom procesu se pokazalo da je taj model ulaganja dosta atraktivan za veliki broj stranih investitora.

Na nedavno održanom sajmu Rexpo čuli smo tvrdnju Valamarove članice uprave kako se hotelijerima ne isplati ulagati u produljenje sezone, iako je ono jedan od strateških ciljeva našeg turizma. Kako biste komentirali ovu izjavu?
Valamar ima uspješnu poslovnu strategiju temeljenu uglavnom na sezonskom poslovanju, a brojke o povratu investicija koje je kolegica prezentirala na REXPO-u su „šokantno zavidne“. Tko bi im onda prigovorio?

Sredstva koja treba uložiti u održivo produljenje sezone su značajna za jednog hotelijera i teško je postići točku pokrića u kojoj bi se sezonskom hotelu isplatilo držati vrata otvorenim puno duže nego što to dozvole sezona godišnjih odmora i školski praznici. Dogodili bi se pomaci „na kapaljku“ i takva računica ne štima, pogotovo ne u kratkom roku. Hotelijeru se maksimalno isplati svake godine poraditi na rubovima glavne sezone i time pokušati produžiti sezonu za tjedan-dva. To je perspektiva hotelijera i tu se slažem s kolegicom. Naravno da treba raditi na produljenju sezone, ali to zahtijeva koordiniranu interakciju HTZ-a, pojedinih destinacija i lokalnih hotelijera. HTZ-ov projekt Hrvatska 365 to još nije, koordiniranog zahvata tu ne vidim, ali je barem prvi korak u tom smjeru.