Dobro nam došla 2025. – želimo vam puno uspjeha i evenata u njoj!
Na ovogodišnjem investicijskom sajmu Rexpo, održanom 27. i 28. studenog u zagrebačkom Plaza Event Centru, unutar HTL Daya pričalo se, između ostalog, i o prednostima i nedostacima razvoja tzv. greenfield i brownfield hotelskih projekata. Jedan od panelista je Tomislav Čeh, koji se nedavno, nakon bogate karijere u vodećim slovenskim hotelima, pridružio timu PKF hotelexperts, savjetničkoj kompaniji u turizmu i hotelijerstvu sa sjedištem u Beču. Razgovarali smo o hotelskim ulaganjima u regiji i novim trendovima u hotelijerstvu.
Zadnjih nekoliko mjeseci ste dio PKF konzultantske tvrtke sa sjedištem u Austriji. Čime se bavite?
PKF je američki brend, a PKF hotelexperts u Beču ima licencu za cijeli svijet. Bavimo se savjetovanjem investitora u hotelijerstvu. Primjerice, dođe nam potencijalni investitor i kaže kako ima zanimljivu lokaciju za hotel pa krenemo u procjenu lokacije i mikrolokacije. Ako vidimo na temelju procjena da je lokacija dobra, savjetujemo mu koji tip hotela da izgradi te mu na osnovu toga izradimo studiju isplativosti ulaganja, iz koje vidimo koliko je moguće investirati. Ulagač može sam upravljati hotelom i graditi svoj brend, pa mu pomažemo oformiti sustav upravljanja, standarde i ostalo, odnosno pomažemu mu da pronađe postojeći brend pa sklapamo ugovor o managementu ili franšizi. Ako želi nekoga tko će uzeti hotel u najam, pronalazimo operatora te se hotel gradi po zadanim standardima.
Bavimo se i postojećim hotelima, ocjenjujemo njihovu izvedbu – prihode, prodaju, marketing, operacije, kontrolu troškova te savjetujemo što trebaju poboljšati. Imamo i istraživački odjel, u kojem stalno pratimo što se događa na tržištu, pratimo zadnje trendove. Naravno, radimo i na obrazovanju ulagača i ljudi koji rade u turizmu. Ja sam zadužen za regiju bivše Jugoslavije i Albaniju.
Na kojim projektima trenutno radite?Radili smo na otvorenju hotela Mama Shelter u Beogradu, gdje smo doveli operatora. Radimo jedan veliki projekt u Albaniji, na 14 km obale, izrađujemo studiju izvedivosti i tip projekta. U Ljubljani radimo na novom lifestyle hotelu. Imamo i dosta manjih projekata, također za banke radimo određene procjene.
Kongresni centar u Zagrebu - investicija u budućnost grada
Kakva je investicijska klima u regiji, možete li napraviti usporedbu Hrvatske sa Slovenijom i Srbijom?
Postoje usponi i padovi, ali generalno misim da je jako dobra. U Sloveniji se konačno aktivno prodaju neki veći hoteli, ulaze veći međunarodni igrači, različiti fondovi i ostali. U Srbiji se u Beograd i Novi Sad ubrzano ulaže, u Hrvatskoj se razvijaju novi resorti. U Zagrebu se otvorilo nekoliko novih hotela, kao i nova zračna luka, samo nedostaje još jedan veliki kongresni cnetar, uz koji bi i brojke hotelijera rasle (veća prosječna cijena noćenja, popunjenost). Procjenjujemo da će ova regija u idućih 10-15 godina biti jedna od vodećih regija što se tiče razvoja novih hotelskih proizvoda u Europi.
Iako je Hrvatska ulagačima jako zanimljiva, ipak se novi projekti presporo zaključuju te je još uvijek malen udio hotela u ukupnim smještajnim kapacitetima. Što Hrvatska treba napraviti da privuče jače ulagače i veće hotelske brendove?
Klasični veliki brendovi ne investiraju, nego dolaze kroz franšizu ili management ugovore. Kad pričamo o novim lifestyle brendovima, oni investiraju ili uzimaju hotele u najam, što je za ulagače puno zanimljivije jer preuzimaju i dio rizika. Kad pričamo o resortima, previše ih je sličnih, stoga i o njima treba početi razmišljati na drugačiji i inovativniji način. Primjerice, nedavno je njemačka kompanija 25hours Hotels na Mallorci otvorila jedan od prvih Bikini Island hotela.
Treba biti realan, sezonu na Jadranu sigurno nećemo produžiti na čitavu godinu, već treba razviti novi tip proizvoda s kojima će doći i novi tip gostiju koji će biti spremniji više potrošiti. U razdoblju od svibnja do listopada treba zaraditi više. Da bi se mogla naplatiti viša cijena, treba dodatno investirati. Hrvatskoj sigurno treba više hotela, što je usko povezano i sa zakonodavstvom; postupci za ishođenje građevinskih dozvola su predugi, zatim porezno opterećenje je previsoko. Porezi, s druge strane, moraju biti usklađeni s politikom Europske Unije, što koriste neke zemlje u regiji koje još nisu dio EU pa mogu samostalno i brže donositi odluke o poreznim rasterećenjima za ulagače. Tu je i najnoviji problem manjka radne snage u ugostiteljstvu. No, ponavljam, novi tip proizvoda donijet će novi tip gostiju koji može više platiti pa će biti više novca i za veće plaće. Nemojmo zaboraviti, samo zadovoljan radnik može gosta učiniti zadovoljnim.
Spomenuli ste nedostatak velikog multifunkcionalnog kongresnog centra u Zagrebu. Koji tip ulaganja preporučujete?
To bi trebao biti isključivo javni projekt, investicija grada u budućnost. Isplatilo bi se svakako jer bi kongresni centar donio veći broj posjetitelja, povećanje potrošnje u gradu, otvorenje novih hotela i nova zapošljavanja, kao i veće prihode od poreza. Nekad grad ili država trebaju investirati u buduće priljeve iz poreza, stoga bi takav centar trebao biti dio javne infrastrukture. Svaki veći ili glavni grad države treba imati pravi kongresni centar. To bi, siguran sam, popravilo 'krvnu sliku' hotelijerstva u Zagrebu.
Dobra priča je najbolji besplatan marketing!
Vječno pitanje – ulaganje u greenfield ili brownfield projekte?
I jedno i drugo! Osobno volim brownfield projekte, gdje postoje određene zgrade s posviješću i pričom koje treba pretvoriti u hotele. Najviše se to radi u gradovima, na primjer prenamjene starih tvornica, od čega se može napraviti posebna priča, a to je danas najvažnije. Ako ima dobru priču, hotel se prodaje, to je najbolji, besplatan marketing jer se o njemu piše i priča.
Greenfield pak ima malo prilika za dobar projekt, posebno u resortima. Recimo, takvi se projekti sad rade u Albaniji koja ima iznimno lijepu obalu.
Važnije je da i u jednom i drugom slučaju znate koji tip proizvoda želite, odnosno kakvu priču i kvalitetu usluge nudite. Na kraju dana, sami zidovi ne znače ništa.
Iza vas je bogato iskustvo u vođenju velikih slovenskih hotelskih kompanija. Ovisi li uspjeh hotela prvenstveno o jačini destinacije?
Uvijek je potražnja investitora veća za destinacijama koje dobro rade, no ponekad i hotel može puno pridonijeti razvoju destinacije. Odgovor nije jednoznačan. Dakako, destinacije se trebaju razvijati, ali i hoteli imaju važnu ulogu u njezinom stvaranju. Dobar primjer hotela koji je „izgradio“ destinaciju je Loisium Langenlois wine and spa resort. Kad krenete u izgradnju hotela, uvijek je potrebno imati viziju. Čest je slučaj u našim krajevima da se izgradi hotel, a onda se ništa ne ulaže u prodaju, marketing, osoblje, što je pogrešno.
Jedan od prvih primjera lifestyle hotela u ovom dijelu Europe je hotel Daniel u Grazu, koji je prvenstveno bio hotel za grupe, smješten pored željezničkog kolodvora, a kasnije pretvoren u hotel u kojem je odlučeno da se radi samo s individualnim gostima, koji postižu veće cijene. Kada se ide u investiciju, treba biti jasno za koga se hotel gradi; to je naš posao – pomoći investitoru odlučiti u koji tip proizvoda i na kojoj lokaciji uložiti. U hotelijerstvu nema svaštarenja i potrebno je strpljenje. Za gradske hotele prva godina normalnog poslovanja je treća godina, znači da kao vlasnik morate imati dovoljne financijske rezerve da preživite prve godine, dok tek gradite svoje tržište. Tu nažalost ima primjera koji onda krenu, mimo svoje vizije, puniti hotel bilo kakvim gostima za bilo koju cijenu.
Osobno, da ste investitor, u koji tip hotela i na kojem mjestu biste uložili?
Svakako u gradski lifestyle hotel u Beogradu, Zagrebu ili Ljubljani. Hotel iznad 120 soba koji bi bio jedan od tvoraca gradskog života, koji bi se uklopio u život lokalnog stanovništva ponudom hrane i pića, kao i bogatom kulturnom ponudom. Hotelijerstvo danas, kao što je bilo i u davnim vremenima, treba biti jedan od oslonaca političkog, kulturnog i zabavnog života u gradu; u hotelima punim šarma, u kavanama i restoranima, uz turiste se okupljaju i druže lokalni stanovnici. U takav hotel s dobrom pričom bih sigurno uložio.
